Reglas de la FHA para la compra de casas invertidas »Wiki Ùtil Millonarios

Category: Puntaje Crediticio
Author:
13 enero, 2021
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Las casas invertidas tienen la costumbre de llamar la atención de los compradores. Después de todo, suelen venir con los acabados más nuevos. Sin embargo, para los compradores que planean utilizar un préstamo de la FHA, comprar una de estas propiedades puede ser más complicado de lo que cabría esperar. Con eso en mente, hemos establecido las reglas de la FHA para casas invertidas.

En este artículo, exploraremos qué regulaciones debe tener en cuenta, por qué la FHA establece reglas sobre el cambio de casa en primer lugar y qué puede hacer para asegurarse de que aún puede comprar la casa de sus sueños. Con la información de este artículo, aprenderá que es posible comprar un flip con un préstamo de la FHA.

¿Qué es un cambio de casa?

Por encima de todo, el cambio de casa es una estrategia de inversión inmobiliaria. En este caso, en lugar de comprar una propiedad y alquilarla a largo plazo, el inversor compra la propiedad, realiza renovaciones y luego la vuelve a poner en el mercado. El objetivo aquí es invertir en renovaciones que aumenten el valor de la propiedad para que se venda con fines de lucro.

También es importante tener en cuenta que, dado que ser propietario de una casa cuesta dinero, piense en los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los servicios públicos, las propiedades invertidas generalmente solo las mantienen sus inversores durante un corto período de tiempo. De hecho, la mayoría de los inversores intentan hacer sus renovaciones lo más rápido posible para reducir el costo total de llevar la propiedad y aumentar sus márgenes de ganancia.

¿Por qué los compradores utilizan préstamos de la FHA?

En el otro extremo de la transacción, muchos compradores, especialmente los que compran una vivienda por primera vez, terminan usando préstamos FHA porque tienen estándares de calificación más fáciles. Estos préstamos están respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que significa que están garantizados en caso de incumplimiento.

Lo que sorprende a algunos compradores es que esta póliza de seguro está ahí para proteger al prestamista, no a usted, de sufrir una pérdida en la propiedad. Sin embargo, a cambio de la seguridad de que el préstamo será reembolsado, los prestamistas están dispuestos a suavizar sus estándares de calificación, lo que permite que más personas se conviertan en propietarios de viviendas.

  • Opciones de pago inicial más bajas: la FHA generalmente permite pagos iniciales tan bajos como 3.5%. En un préstamo convencional, el pago inicial típico cae entre el 5% y el 20%.
  • Requisitos de puntaje crediticio relajado : puede calificar para un préstamo FHA con un puntaje tan bajo como 500. Sin embargo, para hacer un pago inicial del 3.5%, necesita un puntaje de 580. Para calificar para un préstamo convencional, necesitaría un puntuación de al menos 620.

¿Cuáles son las reglas de inversión de la FHA?

Desafortunadamente, la FHA y su organismo rector, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), han establecido regulaciones para tratar de disuadir a sus compradores de comprar propiedades invertidas con préstamos de la FHA. Según la información del sitio web de HUD, la organización cree que la inversión “infla artificialmente” el valor de la vivienda.

En particular, HUD y FHA imponen límites a la cantidad de tiempo que un vendedor debe poseer la propiedad antes de poder venderla a un comprador mediante un préstamo de la FHA.

Para propiedades poseídas por 90 días o menos

Esto es lo que se conoce como la “regla de los 90 días de la FHA” y, desafortunadamente, es bastante claro. Una propiedad que ha sido propiedad durante 90 días o menos no se puede vender a un comprador que esté utilizando un préstamo de la FHA. Si el comprador necesita usar un préstamo de la FHA para comprar la casa, debe esperar hasta que el vendedor haya sido dueño de la propiedad durante al menos 91 días.

También es necesario que haya pruebas de que se está siguiendo esta guía. En particular, cuando se trabaja con un préstamo de la FHA, los prestamistas deben contratar a un tasador de la FHA. Parte de lo que miran los tasadores de la FHA al tasar la propiedad son los últimos tres años de propiedad de la vivienda. Si la última escritura registrada está a menos de 90 días de la fecha del contrato de compra, el prestamista no puede cumplir con el préstamo.

Para propiedades poseídas entre 91 y 180 días

Dicho esto, incluso si espera a que pasen los 91 días, todavía hay algunas regulaciones adicionales que deberá seguir. En este caso, es importante ver cuánto tiempo ha sido propiedad de la propiedad y el precio que ha ofrecido pagar por ella.

De acuerdo con las pautas de la FHA, si la propiedad solo ha sido propiedad de entre 91 y 180 días, es posible que se requiera una segunda tasación. Se considerará necesario si el precio de reventa (el precio que está pagando) es 100% superior al precio que pagó el vendedor cuando compró la propiedad por primera vez.

Por ejemplo, si el vendedor compró originalmente la casa por $ 100,000 y se la vende a usted por $ 250,000 después de hacer algunas renovaciones, habrá vendido la casa por un 150% sobre el precio que pagó por ella. En ese caso, la FHA requeriría una segunda tasación, que incluiría documentación para respaldar el aumento del valor de la vivienda. Si esa tasación resulta más de un 5% menor que la primera, debe ser la que se usó para el valor justo de mercado de la vivienda.

Afortunadamente, sin embargo, si se requiere una segunda tasación, no tendrá que pagarla. De acuerdo con las regulaciones de la FHA, el vendedor debe pagar la segunda tasación.

¿Qué buscan los tasadores de la FHA al inspeccionar una casa invertida?

Si está realmente preocupado por el resultado de su tasación, puede leer la lista completa de pautas de tasación de la FHA en el manual de políticas de vivienda unifamiliar de HUD. Sin embargo, debemos tener en cuenta que es un documento increíblemente denso y no una lectura muy divertida. Para facilitar las cosas, a continuación se muestra una selección de los principales problemas que buscan los tasadores de la FHA.

No puede haber ninguna evidencia de:

  • Construcción defectuosa.
  • Una base asentada.
  • Fugas o niveles inusuales de humedad.
  • Evidencia de termitas u otra descomposición.
  • Pintura descascarada o pelada.
  • Peligros ambientales evidentes.
  • Olores palpables o ruido excesivo.

Además, las siguientes características deben estar presentes:

  • Los servicios públicos, incluidos agua, alcantarillado, calefacción y electricidad, deben estar encendidos en el momento de la inspección.
  • Todos y cada uno de los electrodomésticos deben estar en buenas condiciones.
  • Debe haber agua fría y caliente disponible y la presión del agua debe estar en niveles aceptables.
  • Todos los enchufes e interruptores eléctricos deben funcionar correctamente.
  • Todas las ventanas deben abrirse, cerrarse y bloquearse.
  • Cualquier ático o espacio de acceso debe estar intacto y tener ventilación adecuada.

Excepciones a las reglas de la FHA sobre propiedades invertidas

Como con cualquier otra cosa, hay algunas excepciones a las reglas de la FHA con respecto a las casas invertidas. Antes de preocuparse por si podrá hacer que su transacción funcione, verifique que su propiedad no se encuentre en una de estas categorías:

  • La propiedad fue encontrada por su empleador o por medio de una agencia de reubicación.
  • La propiedad es una reventa por parte de HUD bajo su programa de propiedad inmobiliaria (REO).
  • La propiedad está siendo vendida por otra agencia gubernamental.
  • La propiedad está siendo vendida por una organización sin fines de lucro aprobada para vender propiedades propiedad de HUD con descuento.
  • El vendedor adquirió la propiedad por herencia.
  • La propiedad está siendo vendida por una institución financiera estatal o federal.
  • La propiedad se encuentra en una zona de desastre mayor declarada por el presidente (PDMDA) y el HUD ha hecho una excepción.

La línea de fondo

Comprar una propiedad invertida con una hipoteca FHA puede ser más difícil de lo que sería con un préstamo convencional, pero no es imposible. En última instancia, depende de usted y del vendedor si desea abordar las regulaciones adicionales que deben cumplirse para estas propiedades.

Si le preocupa cómo esta combinación de préstamo y vivienda podría afectar la solidez de su oferta, hable con su prestamista y agente de bienes raíces sobre las opciones disponibles para usted. Es posible que puedan encontrar una solución que se adapte mejor a sus necesidades.

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